Lexique

Architecte des bâtiments de France

L’architecte des bâtiments de France (ABF) a une double mission :

  • entretenir et conserver les monuments historiques qu’ils soient protégés ou non,
  • veiller au respect de la qualité de l’habitat aux abords des monuments historiques et dans les autres espaces protégés (espaces inscrits ou classés, secteurs sauvegardés, aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine).

Dans le cadre du contrôle de ces espaces protégés, l’ABF émet un avis sur toute demande d'autorisation de construire, de démolir ou de travaux. Assorti ou non de prescriptions, son avis s’impose au maire qui délivre ou non l’autorisation.

Cadastre

Le cadastre prend la forme d’un plan qui recense l’ensemble des parcelles du territoire français et indique le nom des propriétaires, ainsi que les caractéristiques principales du terrain (surface…).

Vous pouvez consulter le cadastre sur le site www.cadastre.gouv.fr

Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE)

Le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement est un organisme départemental d’information et de conseil dans les domaines ayant trait à l’acte de bâtir, rénover ou agrandir. Il est ouvert à tous et assume une mission de conseil gratuit.

Vous pouvez contacter le CAUE du Maine-et-Loire et consulter son site internet : www.caue49.com

Chaque mercredi matin, le CAUE organise une permanence à la Mairie d’Angers.

Changement de destination

Le code de l’urbanisme définit neuf destinations qui peuvent être retenues pour une construction :

  • l’habitation ;
  • l’hébergement hôtelier ;
  • les bureaux ;
  • le commerce ;
  • l’artisanat ;
  • l’industrie ;
  • l’exploitation agricole ou forestière ;
  • la fonction d’entrepôt ;
  • les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Changer la destination du bâtiment, c’est entreprendre des travaux qui ont pour effet de passer d’une de ces catégories à une autre.

Lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les changements de destination d’un bâtiment existant sont soumis à déclaration préalable.
Il revient au demandeur de qualifier la destination de la construction initiale et celle de son projet, pour apprécier s’il y a ou non changement de destination.

Coefficient d'occupation des sols (COS)

Le coefficient d'occupation du sol détermine la densité maximale de construction admise sur le terrain.
C’est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.
Il est fixé par chaque commune dans le règlement du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme et peut varier selon le zonage.

Par exemple, lorsqu’un terrain de 500m² est situé en zone UA du plan d’occupation des sols (ou du plan local d’urbanisme) qui prévoit un COS de 0,5, un permis pourra être accordé pour la construction de 250m² de surface de plancher sous réserve du respect des autres dispositions du plan d’occupation des sols (ou du plan local d’urbanisme).

Déclaration d'intention d'aliéner

La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier dans les périmètres où existe un droit de préemption.

La déclaration est un acte juridique par lequel le propriétaire notifie au bénéficiaire du droit de préemption (généralement une collectivité publique) son intention de vendre son bien et les conditions de la vente, notamment le prix.

C'est le notaire qui se charge d'établir la DIA, généralement après la signature de la promesse de vente. L'acte authentique de vente ne peut être signé avant que la déclaration d'intention d'aliéner n'ait été déposée et que le bénéficiaire ait formulé son renoncement à préempter.

Déclaration d'utilité publique

La déclaration d’utilité publique intervient dans le cadre d’une procédure d’expropriation. Afin de réaliser un projet d’intérêt général (logements sociaux, voirie, équipements publics, transport,…), la commune peut avoir besoin d’acquérir des terrains ou des bâtiments.

Pour se faire, le projet doit être déclaré d’utilité publique. Cette déclaration prise par le préfet ne peut intervenir qu’à l’issue d’une enquête publique au cours de laquelle un dossier faisant apparaître le bilan coûts/avantages du projet est mis à la disposition du public qui peut s’exprimer.

La déclaration d’utilité publique permet ensuite de mettre en œuvre, si les négociations amiables pour les acquisitions foncières n'aboutissent pas, la procédure d'expropriation, au terme de laquelle le juge civil fixe le prix et les indemnités (aux propriétaires et locataires) et transfère la propriété du bien à la personne publique.

Droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain est une procédure qui permet à la ville d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne privée (particulier) ou morale (entreprise), dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général.

La principale conséquence est que le propriétaire du bien immobilier n'est pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite. Il doit émettre une déclaration d’intention d’aliéner.

Emprise au sol

L’emprise au sol se définit comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Elle comprend :

  • L’épaisseur des murs extérieurs, matériaux isolants et revêtements extérieurs compris ;
  • Les éléments en débord de la construction comme les auvents, acrotères, bandeaux, corniches, marquises… ;
  • Les éléments en surplomb de la construction comme les balcons, loggias, coursives...

La notion d’emprise au sol est complémentaire de la notion de surface de plancher pour déterminer si votre projet requiert une autorisation d'urbanisme ou le recours à un architecte.

Enquête publique

Une enquête publique a pour objet d’informer le public sur un projet (travaux, aménagements, ouvrages, documents d’urbanisme, transactions sur domaine public…) et de recueillir ses appréciations, suggestions et contre-propositions (par le biais d’un registre d’enquête ou du commissaire-enquêteur) afin de permettre à l’autorité compétente de disposer de tous les éléments nécessaires à la décision.

Espace boisé classé

Un espace boisé classé est une zone protégée, inscrite dans le plan d'occupation des sols ou le plan local d’urbanisme.

Ce classement permet de préserver ou de créer des espaces verts remarquables, et quasiment inconstructibles.

Etablissement recevant du public (ERP)

Un établissement recevant du public est un lieu public ou privé qui accueille des clients ou des utilisateurs autres que les employés (magasins, restaurants, hôtels, cinémas, théâtres, hopitaux, bibliothèques, écoles, universités, cabinets médicaux,…).

Ces ERP doivent être conçus de manière à permettre de limiter les risques d'incendie, d'alerter les occupants de la réalisation d'un sinistre, de favoriser leur évacuation, d'éviter la panique, permettre l'alerte des services de secours et faciliter leur intervention. De plus, les ERP doivent être accessibles aux Personnes à Mobilité Réduite (places de stationnement, portes suffisamment larges, rampes d'accès, ascenseurs, toilettes handicapés...).

Etude d'impact

L’étude d’impact environnementale répond à l’obligation de prendre en compte l’intérêt écologique à l’occasion de toute action privée ou publique risquant d’avoir un impact sur l’environnement.

Elle est obligatoire préalablement à la réalisation d'aménagements ou d'ouvrages qui, par l'importance de leurs dimensions ou leurs incidences sur le milieu naturel, pourraient porter atteinte à l’environnement.

Insalubrité

L’insalubrité est une notion de danger pour la santé ou la sécurité des occupants ou pour les voisins.

Le logement insalubre présente des défauts de conception, d’aménagement, d’équipement, d’entretien suffisamment importants et graves.

L’insalubrité peut être remédiable ou irrémédiable et l’arrêté d’insalubrité peut être assorti d’une interdiction d’habiter temporaire ou définitive.

Lotissement

Le lotissement est une division foncière répondant à trois critères cumulatifs :

  • La division porte sur une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës.
  • La division s'effectue en propriété ou, sous réserve d'un transfert de droit à construire par le propriétaire, en jouissance.
  • La division doit avoir pour objet de détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Un projet de lotissement doit faire l'objet d'une demande de permis d'aménager lorsqu'il a pour objet la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes, ou lorsqu'il est situé dans un site classé ou un secteur sauvegardé.

Dans les autres cas, le projet de lotissement doit faire l'objet d'une déclaration préalable.

Maître d'œuvre

Le maître d’œuvre est le bras droit du maître d’ouvrage. Il propose une solution technique et esthétique au programme fixé par le maître d’ouvrage en respectant l’enveloppe budgétaire fixée.

Le maître d’œuvre est responsable du bon déroulement des travaux. Dans le domaine de la construction, le maître d’œuvre est souvent un architecte, associé ou non à des bureaux d’études.

Maître d'ouvrage

Le maître d’ouvrage est la personne au profit de laquelle la construction est réalisée. Il est le commanditaire de l’opération de construction et en supporte le coût financier.

Servitudes d'utilité publique

Les servitudes d’utilité publique constituent des charges d’utilité publique existant de plein droit sur des immeubles (bâtiments ou terrains). Elles ont pour effet de limiter, voire d’interdire, l’exercice des droits des propriétaires sur ces immeubles, ou d’imposer la réalisation de travaux.
Elles sont instituées dans un but d’utilité publique. Certaines affectent directement l’utilisation des sols.

Ces servitudes d’utilité publique sont annexées au PLU. Elles sont relatives :

  • à la conservation du patrimoine (ex : périmètre autour des monuments historiques),
  • à l’utilisation de certaines ressources et équipements (ex : protection des canalisations de gaz, électricité, eau…),
  • à la défense nationale,
  • à la salubrité et à la sécurité publique (ex : défense contre les inondations).

Les servitudes d’utilité publique génèrent des consultations spécifiques lors de l’instruction des autorisations d’occupation des sols (permis de construire…).

Surface de plancher

La surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.
Sont exclues de cette définition les surfaces consacrées à l'isolation (intérieure ou extérieure) des constructions. Les surfaces non closes telles que des balcons et loggias ne sont pas non plus prises en compte.

Depuis le 1er mars 2012, cette notion se substitue à celle de Surface Hors d’œuvre Brute ou Nette (SHOB ou SHON) des constructions.

Surface taxable

La surface taxable est la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des murs.

Doivent y être déduites :

  • Les embrasures des portes et fenêtres,
  • Les cages d'escaliers et d'ascenseurs.

Cette surface taxable est la base du calcul de la taxe d’aménagement.

Unité foncière

Une unité foncière est un îlot dans un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

Zone d'Aménagement Concerté (ZAC)

La zone d’aménagement concerté est un périmètre à l’intérieur duquel la collectivité publique décide d’aménager et d’équiper des terrains pour permettre la réalisation de constructions et aménagements publics (équipements, voies et espaces verts…) ou privés (logements libres ou sociaux, commerces, bureaux…).
Le règlement de la zone se substitue au plan local d’urbanisme ou au plan d’occupation des sols.

La ville fait appel à un aménageur public ou privé pour réaliser l’opération. Cet opérateur est chargé, dans le cadre d’une convention d’aménagement, d’acquérir les terrains, de réaliser les aménagements, de réaliser ou financer les équipements publics et de vendre les droits à construire.